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新2平台出租(rent.22223388.com):突然逆势大涨...

连日来大盘跌跌不休,但此时房地产板块却逆势大涨,耐人寻味。

上证指数的走势是这样的

而房地产板块走势却是这样的

大盘的下跌很大程度是受新能源汽车等新兴板块拖累所致,因为新能源汽车补贴退坡。但近日房地产板块的反弹则与下面这则消息有关。

你也可以看到保利、万科、金地、招商等相关个股纷纷大涨。

去年以来,许多房企纷纷暴雷,其中不乏居于前10的头部房企。这些房企的暴雷一是因为去年下半年后楼市明显变冷,房企回款速度变慢。二是长期积累的高负债风险暴露。

三道红线是2020年8月,监管层针对房地产企业提出的控制负债指标。

即:剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。

三道红线的提出结束了房企高周转、高负债的时代。

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众所周知,融资成本是房企最重要的成本,房企能否生存、能否发展取决于融资能力。

一是房企开发的消耗大,动不动以亿为单位。二是因为房企的投资周期长,一个楼盘从拿地销售需要三四年时间,回报的周期相当长。

这种情况下单个企业根本拿不出那么多的资金,大部分还是借钱。2008年的“4万亿”之后房地产市场快速发展,房企也在当中赚得盆满钵满。

但最近几年情况发生了变化。一是房子开始限价了,即使面粉价再高,面包价也不能任性高,房企的利润被压缩。二是土地成本、人力成本、原材料成本快速上涨,特别是地价方面,虽然一个一个的地王风光无限,但当中的资金压力让房企压力山大。三是楼市普涨时间已经结束,特别是在三四线城市房子卖不出去,回款周期明显拉长,由于资金绝大部分都是靠负债,利息成本年复一年地提高。

在这种情况下房企基本是借旧还新,大房企由于融资能力较强,抗风险能力要比小房企强一些。而小房企则是不断被兼并重组或破产。

三道红线出来后,房企的畸形发展被抑制。不过一些原本高负债的房企由于借不到钱而出现了资金断链。

不过,去年底开始,国家对房地产行业的融资转向“鼓励”,以避免楼市过冷,影响经济增长。

同时就像上面提到的,银行告知并购贷款不再计算“三道红条”。传递了什么信号?

1、避免房企突然破产对购房者带来伤害。新房销售的基本是期房,交完钱后一般都要两三年才能拿房,当中的风险主要在开发商,如果开发商出现资金断链,兼并重组是避免烂尾的重要方式。不过目前房地产企业大多高负债,即使是非常优质的房企也无力单纯依靠自有资金完成收购,并购贷款不再计算“三道红条”,意味着优质的房企有更多的资金收购小房企或低股价房企,避免破产。这也是恒大、佳兆业等房企出问题后得到的启发。

2、房企已从强者恒者时代进入国企时代。以前我们总以为房企大而强、大而不倒,现在从恒大的情况来看,未必。这也是国家支持并购的所在,因为即使是大房企本身也有问题,要想实现房地产领域的并购重组,输入新血液,还需要国家贷款政策的支持。

近期我们看到一个很重要的趋势,近期的土地拍卖中此前一些激进的房企已很少见,转而唱主角的基本上是央企、地方国企。因为有央企、国企背景的房企财务较为稳健,融资成本也更低。一波竞争力后,这些优质的房企正浮出水面。最近你会发现相关股价也明显在上涨。

而这很可能就是未来几年的趋势,因为在楼市已经从黄金时代,再进入到了白银时代,现在很可能又进入了青铜时代。这种情况下,有央企、国企背景的房企对于稳房价、稳预期,避免烂尾具有重要作用。

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